Главная / Алименты / Продажа квартиры при договоре ренты

Продажа квартиры при договоре ренты


продажа квартиры при договоре ренты

Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты. Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.

Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.


Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями». Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

  1. Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
  2. Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
  3. Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
  4. Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
  5. Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
  6. Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько.

При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

https://www.youtube.com/watch?v=ur0x-ARk-i4

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

  1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
  2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
  3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
  4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Отзывы участников пожизненной ренты

А что думают о ренте с пожизненным содержанием сами участники сделки? Вот несколько отзывов о договоре ренты с пожизненным содержанием:

  • Оксана. Есть квартира с одиноким престарелым рентополучателем. Сделку с ним (через своего родственника) заключил грамотный нотариус. Пенсионер в данный момент парализован, и ему требуется особый уход. Формально условия вроде бы соблюдаются – выплата денежной суммы (3 МРОТ) перечисляется на счет ежемесячно, но самое главное – постоянный уход – не осуществляется. Ухаживает за парализованным дальний родственник, суд решение о расторжении договора отклонил, так как формально условия выполняются.
  • Игорь Иванович. Влез в ренту 7 лет назад – трешка-хрущевка на последнем этаже. Бабушка претензии увеличивала с каждым днем: сначала кашу свари (в мои 22 года!), потом лекарств на 8 тысяч купил, коммуналку оплачивал, потом путевку ей купил в санаторий в Анапу…, короче, за эти 7 лет две стоимости квартиры выплатил, а когда намекнул об этом бабуле, договор она со мной расторгнула. Вот и все.
  • Екатерина. Сама не состою и, слава богу, у меня подруга в такой же ситуации. Квартира – двушка, первый этаж. С бабушкой уже 15 лет живут. В одной комнате бабуля, в другой они втроем с ребенком. Второго родить не решаются, уехать не могут и на день – бабулю надо кормить, она неходячая. На работу не устроишься – бабушке уход нужен. Еще и приплачивают ей (не знаю сколько). Если будете оформлять ренту, подумайте – самое оптимальное – только деньги, без ухода, а сиделку она сама наймет.

Покупка квартиры с выкупленной рентой

В определенных ситуациях рантье имеют право потребовать от плательщика выкупить ренту при условии, если сделка была оформлена как постоянная рента. Обстоятельства приведены в ст. 593 ГК РФ:

  • годовая просрочка платежей по договору;
  • неисполнение требований ч.2 ст.587 ГК РФ об обеспечении договора постоянной ренты;
  • неплатежеспособность плательщика, либо обстоятельства, из которых следует невозможность плательщиком исполнять условия договора;
  • жилье разделено между несколькими собственниками, либо поступило в общую собственность.

Важно! Закон не ограничивает стороны сделки в основаниях для требования выкупа. Приведенный выше перечень может быть дополнен условиями договора.

Вышеуказанные условия являются правом получателя, а не плательщика ренты. Более того, на основании вышеуказанных условий рантье может потребовать расторжения сделки. Подробней об этом мы писали здесь.

Покупатель квартиры с выкупленной рентой должен понимать, что это не покупка квартиры по договору ренты – риски в этой ситуации иные, поэтому потребуется внимательно изучить договор ренты (он является правоустанавливающим для продавца и должен предоставляться по первому требованию покупателя). Понадобится и юридическое сопровождение сделки, особенно в сложных обстоятельствах.

Светлана О. заключила договор ренты со своей бабушкой. Через 5,5 лет женщина решила купить новую квартиру и перевезти бабушку к себе, а старую квартиру получательницы по ренте продать. Женщина обратилась к юристу, который составил сложный договор, предметом которого являлся выкуп ренты и продажа жилья.

При покупке квартиры с выкупленной рентой ни покупатель, ни продавец не несут повышенных рисков, связанных с особенностью формы права продавца. При условии, если договор купли-продажи подготовлен правильно, исполнение сделки не вызывает осложнений. Подробней о купле-продаже жилья читайте здесь.

Сравнение с дарением: что лучше, легче и безопаснее?

Для того чтобы оценить, какой из способов отчуждения имущества наиболее удобен необходимо знать плюсы и минусы каждого способа.

Плюсы ренты:

  • Предельно четко описаны условия отчуждения имущества.
  • Сделку сложно оспорить.
  • Законность сделки подтверждается нотариусом.
  • Рентополучатель не вправе распоряжаться квартирой до снятия обременения.
  • Кредитор имеет право на проживание в квартире пожизненно.
  • Кредитор получает постоянный доход в виде рентных выплат.
  • Услуги ЖКХ оплачивает рентоплательщик.
  • Покупатель получает недвижимость по цене, которая гораздо меньше рыночной.
  • Не нужно платить налоги на доход.

Минусы:

  • Нарушение условий даже в мелочах может привести к разрыву сделки без возмещения понесенных расходов.
  • Кредитор может столкнуться с недобросовестностью рентоплательщика.
  • Существует риск, что рентоплательщик будет заинтересован в смерти владельца жилья.
  • Чтобы снять обременение с жилплощади и получить право распоряжаться жильем покупателю придётся ждать неопределенный срок.

Плюсы дарения:

  • При передаче квартиры близким родственникам не взимается подоходный налог.
  • Требуется минимальный комплект документов.
  • Низкая стоимость оформления и регистрации сделки.
  • Прописанные в квартире граждане сохраняют право на проживание.
  • Если сделка заключена под давлением – это легко доказать и аннулировать дарственную.

Минусы:

  • Нельзя расторгнуть без веских оснований.
  • Существует риск отмены сделки, что делает способ отчуждения ненадежным.

Оба документа подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Таким образом, однозначный ответ на вопрос что выгоднее дать нельзя – каждая ситуация индивидуальна.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *